房产典当案例

 

     

　　　　　　　　房产典当案例　　案例先容： 1993年7月12日，A公司与B典当行签订一份典当合同。

     双方商定： A公司将其所有的文化宾馆以1500万元人民币的典价典给B典当行，典期为一个月，A公司应于同年8月11日赎典，逾期三天不赎则视为尽卖。

     合同经公证后，B典当行依约支付了典价款，并收取A公司典价月4％的收益金，同时将该宾馆的房产证收回自己保留。

     合同逾期后A公司无力还款，双方经多次协商后又于1995年12月12日达成协议，商定A公司于1996年6月25日前交出典产。

     此前A公司认为宾馆办理保险为由，于1994年3月将其房产证从B典当行取归，据此又与C银行签订了典质借款合同。

     C银行持该房产证办理典质登记手续后贷给A公司40万美元。

     1996年7月C银行以A公司无力偿还贷款为由诉至法院。

     审理期间双方达成调解协议，由A公司将文化宾馆90％股份权利转让给C银行。

     在调解书执行过程中，B典当行提出异议，称典当合同成立在前，并且已有"逾期不赎视为尽卖”的明确商定，所典宾馆所有权早已转回B典当行；A公司以自己已不再享有产权的房产与C银行设定的典质担保合同是无效的，其后达成的调解协议内容也是违法的。

     

此案应如何处理，存在几种不同观点。

     
一种意见以为该典当合同实质上是房屋典质借款合同，因其设定在先而具有优先受偿权。

     此案中，B典当行并没有实际据有房屋，并且按月4％收取的收益金显属利息。

     因此不具有"房不计租钱不计息”的典当关系法律特征，应按典质借款合同处理。

     至于A公司与C银行签订的典质合同也是有效的，假如宾馆的实际价值超过典价，其超出部门可以再设定典质。

     但B典当行具有优先受偿权。

     
另一种意见以为该典当合同正当有效。

     在法律，政策没有明确划定，并且不损害他人和社会公共利益的情况下，应答应当事人自主作出民事法律行为。

     典当合同已明确商定，逾期不赎视为尽卖。

     事后双方也再次达成协议认可了此商定。

     所以宾馆的所有权已转回B典当行，A公司以他人房产设定的典质是没有法律效力的。

     
笔者不同意上述意见。

     笔者以为该典当合同在当时虽可认定为房屋典质贷款合同，但其并不具有对抗后一正当设定的典质借款合同的法律效力。

     理由如下： 
一，该案不是传统民法意义上的典权纠纷
1，典当作为一种质押借贷，是担保物权，是债；而典权则是对不动产的用益物权，非债。

     这二者不应搅浑（参见大百科全书法学卷第713页和辞海第330页）。

     固然它们都有"到期不赎视为尽卖”的惯例，但该案中A公司并没有将宾馆交给B典当行据有，使用和收益，因此也就谈不上对房产入行归赎和"房不计租，钱不计息”。

     该案除标的物是不动产外，根本不具有传统民间典权关系的法律特征。

     该案实质上是一种将房产证作为权利入行质押的借贷。

     
2，最高法院于1992年3月16日对黑龙江省高院作出的（1991）民他字第15号《关于金德辉诉佳木斯市永恒典当商行房屋典当案件应如何处理题目的函复》也明确了在审讯实践中，对因典当行以"典当”形式从事融资借贷的案件应定性为以房地产典质的借款合同纠纷，并且不得将先行提取的利息计人典金计算复利。

     
二，典当行并没有取得典当房屋的所有权
1．典当合同商定的"逾期视为尽卖”不能作为宾馆所有权实际转移的依据。

     所谓"尽卖”就是买断典物的所有权。

     而该案中．B典当行在逾期后很长时间内。

     既没有实际取得该宾馆的据有，使用和收益的权利，又没有依法办理房产的变更登记手续，因此，无论在事实上仍是在形式上B典当行自始至终均没有取得该宾馆的所有权。

     
2．即使我们将”逾期视为尽卖”望作是房屋所有权转移的特别商定，但因为事后双方又多次协商达成"1996年6月25日前交出典产”的协议，这就对典当合同条款入行了修改变更，解除了原先商定。

     这在B典当行同意将房产证交给A公司办理保险的情节中也可以望出： 该宾馆所有权事实上并没有发生转移。