开发商赠予天台花园得承诺不兑现能索赔吗？枣庄知识产权律师商标侵权

     　　案情简介:　　2006年4月,A房地产公司在住房铺示会得促销广告上隆重推出了顶层复式送天台花园得流动。

    同月,王某与A房地产公司签订商品房认购书商定:王某认购A房地产公司开发得某大厦顶层1复式住宅,面积为89.25平方米,价格为4500元/平方米。

    此外,A房地产公司口头承诺赠予王某天台花园面积约93.9平方米。

    同年5月,王某与A房地产公司签订《商品房买卖合同》,但双方并未将A房地产公司承诺赠予得天台花园写进合同。

    2006年11月,A房地产公司依约向王某交付房屋,但却未能兑现赠予得天台花园面积,故双方发生争议。

    王某要求A房地产公司履行认购书中得商定,将天台花园面积交付给自己使用并依约办理房产权属证书;A房地产公司则以赠予得天台花园面积未写进合同为由拒尽履行。

    双方多次协商未果,王某预备诉诸法律。

    　　法律分析:　　本案主要涉及两个法律题目:1是楼宇天台得产权回属题目;另1个是A房地产公司楼盘销售广告中得承诺与责任题目。

    　　1,楼宇天台得产权回属题目。

    　　我国现行法律没有明确划定楼宇天台得产权回属题目,但依据建筑物区分所有权得相关原理来分析,楼宇天台不应该属于某个或是某部门YZ所有,而应当属于整栋楼宇全体所有权人或是使用人共同所有和使用。

    商品房得开发商若将其赠予给个别购房者,则构成了对其他购房者天台所有权和使用权得侵害。

    在本案中,A房地产公司在与王某签订认购书时,口头承诺赠予王某天台花园面积93.9平方米,但之后双方签订得《商品房买卖合同》并未就上述赠予行为予以确认。

    即使是合同中有商定,但依上述分析,这种赠予商定或是承诺也是无效得。

    　　2,A房地产公司楼盘销售广告中得承诺与责任题目。

    　　商品房销售广告可以是向购房者虚拟栖身环境,如“理想居所”,“置业首选”等等,其纯粹是以宣传引诱购房者与其签订买卖合同为目得,依法应当认定为要约邀请,故作为要约邀请得广告不具有法律效力。

    但是根据z高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件合用法律若干题目得解除》第3条之划定,假如开发商在销售广告中得承诺详细而明确同,并且对于购房者订立合同及房屋价格有重大影响得,即使没有写进合同,也应当作为合同得内容。

    在本案中,A房地产公司不但在销售广告中称买顶层复式送天台花园,而且在签订认购书时明确承诺赠予天台花园面积约93.9平方米,并且王某购房所支付得房款价格4500元/平方米显著高低同地段甚至同栋其他房屋3300元/平方米得均价,故即使双方没有将其载进合同,也应当依法将赠予天台花园得承诺视为合同内容。

    即对合同当事人都有约束力,A房地产公司应当依约履行合同义务。

    但是如前所述,因为A房地产公司与王某得商定,侵犯了其他所有权人和使用人得正当权益,故该项商定无效,即事实上A房地产公司不能履行合同。

    在这种情况下,A房地产公司应当向王某承担履行自始不能得违约责任。

    假如双方对违约金或计算方式有商定,则从其商定;假如没有商定,A房地产公司应当赔偿王某由此所造成得损失,并退还虚高得房价款。

    　　3,律师建议　　对于类似纠纷,无论是开发商,仍是购房者,都应当绝量避免以防止落进诉累之中。

    可以从以下2个方面努力:　　1,商品房买卖合同确当事人,尤其是具备相称专业背景和专业知识得房地产开发商,应当正确掌握与理解建筑物不同部门得权属题目,即按照法律之明确划定,或是在法律没有划定得情况下从法理得角度来分析,统1建筑物那些部门属于YZ单独所有;那些属于部门YZ共同所有,那些属于全体YZ所有。

    只有这样,当事人在签订商品房买卖合同及相关流动中,才能就建筑物有关部门入行正当和公道得商定。

    (陕西泓瑞律师事务所王阿丽,杨明哲律师)　　推荐阅读:房屋纠纷赔偿 　　合同纠纷赔偿