北京庄胜南馆商展产权证逾期六年仍未办理业主陆续起诉退房

      (一)合同签订及履行情况位于北京市宣武门外大街的北京庄胜崇光百货商场(二期)的商展系由北京庄胜房地产开发有限公司开发后出售给众多投资者，然后由同属庄胜团体的另一独立法人——北京庄胜崇光百货商场归租后同一经营治理。

     尽大多数投资者均系2006年签订的合同，均是与庄胜房地产开发公司签订《北京市商品房预售合同》的同时又与北京庄胜崇光百货商场及庄胜房地产开发公司签订《协议书》(即租赁合同)。

     《北京市商品房预售合同》第二十条商定，如因庄胜房地产开发公司的责任，投资者未能在商品房交付之日(2006年6月1日)起360日内取得房屋所有权证书的，投资者有权退房，庄胜房地产开发公司应当自退房通知投递之日起30日内退还全部已付款，并按照银行存款利率付给利息。

     《协议书》第二条商定，租赁期限自合同签订之日至2025年8月31日止;第十一条商定，北京庄胜崇光百货商场承诺自2010年6月1日起同意对商展按原价购买或指定他人购买，投资者如有意出售，应通知北京庄胜崇光百货商场，北京庄胜崇光百货商场于接到通知之日起180日内完成买卖手续并支付价款。

     合同签订后，投资者均依约支付了购房款并向庄胜房地产开发公司预支了印花税款。

     北京庄胜崇光百货商场依《协议书》商定的尺度将房钱通过银行转账方式支付给投资者。

     2007年6月1日，为投资者办理房产证的期限届满，但庄胜房地产开发公司至今仍未办理。

     相称一部门投资者于2007年下半年开始陆续向庄胜房地产开发公司主张退房或要求北京庄胜崇光百货商场归购。

     现因商展产权证逾期已达六年仍未办理，业主提出归购后亦无法收归投资，业主陆续起诉庄胜房地产开发公司要求退还房款并支付利息。

     (二)投资者应如何维权1，庄胜房地产开发公司逾期办理房产证的情况下，投资者可不可以通过诉讼要求庄胜房地产开发公司继续履行合同，办理房产证，通过法院执行将商展产权强制过户到投资者名下呢?如可以，此种方案是否最大程度地维护了投资者的利益?袁玉柱房地产律师团队(010-84988278)以为： 商展所在的整栋房屋的初始登记(俗称大产权证)尚未办理，投资者选择继续履行合同，通过法院执行"强制过户”领取商展的产权证就存在法律上的障碍，因此，初始登记题目不解决，这一途径是行不通的。

     法庭上，庄胜房地产开发公司对袁律师称，其未办理初始登记是由于土地使用权典质登记未注销，未注销的原因系广发银行(典质贷款银行)资产重组导致。

     袁律师以为，即使广发银行资产重组一节属实，也不会影响注销典质这种正常业务的办理。

     所以，我们以为，庄胜涉嫌恶意拖延办理初始登记，目的恰是防止众投资者通过向法院申请执行"强制过户”而领取产权证。

     另，投资者所购商展没有墙体，公共通道，不能与相邻方加以区分，不具备独立使用功能，故不能单独构成法律意义的房屋，根据《房屋登记办法》(2009年颁布实施)之划定，难以单独办理产权证。

     综上，房价成倍上涨的情况下，投资者提起诉讼通过向法院申请"强制过户”领取商展产权证无疑能够实现利益最大化，但，此路不通!2，投资者既不选择继续履行合同，又不主张退房或归购，如何?袁玉柱律师团队(010-84988278)以为： 货泉超发，通货膨胀之下，如庄胜依据《协议书》第十一条之商定，于2025年前后按原价归购投资者的商展成功，则其结果简直等同于投资者将商展赠予给庄胜。

     2006年前后，庄胜在销售商展时，承诺由银行对于投资者的投资及收益归报提供信用担保，但，银行并未向各位投资者出具书面文件承诺担保，投资者手中缺乏由银行提供担保的证据。

     而北京庄胜房地产开发公司和北京庄胜崇光百货商场作为庄胜团体下属的两个子公司，能否长期保持较好的偿债能力存在不确定性。

     庄胜团体下属的众多子公司之间相互拆借资金现象较为普遍，因拆借导致与投资者存在合同关系的两个公司的偿债能力不足，可能会成为投资者未来的风险。

     3，投资者决定终止合同，收归投资的情况下，是选择依据《北京市商品房预售合同》第二十条之商定解除合同仍是依据《协议书》第十一条之商定要求归购?袁玉柱律师团队(010-84988278)以为： 依据《北京市商品房预售合同》第二十条之商定解除合同可以相对快捷，稳妥地收归投资，并可以获得可观的利息(尺度不绝相同，贵在坚持)。

     倘若按照庄胜给出的归购房案提出归购，则收归投资的期限毫无保证(有部门投资者提出归购申请后长达二年仍未得到任何实质性答复)，且投资者只能收归房款本金，而无法主张以去七年的房款利息。