物业治理纠纷案件的调查分析

 

   

　　当今,物业治理作为新型的治理行业已在全国各大中城市普遍推广。

   物业治理行业的发铺与推入,改变了我国城市治理体系体例和房地产治理体系体例,改善了人民群众的糊口,工作环境,推动了我国对城市房地产特别是城市住宅小区专业化,科学化,现代化治理的入程。

   然而,跟着物业治理业的兴起,各种因物业治理而引起的纠纷也随之泛起,起诉到法院的物业治理纠纷案件随之增加。

   2001年,我院石岐法庭受理物业治理纠纷案件只有2件,2002年则上升到了13件,增长 550%;2003年共受理34件,较上年增长161.5%,物业治理纠纷案件以每年递增355.8%的速度逐年上升。

   因为该类案件是法院受理的新类型案件,且物业治理流动中民事主体多,法律关系错综复杂,而法院可资遵照的法律法规不够完善详细,因此给审讯工作带来了良多难题和题目。

   如何绝快有效地解决此类纠纷,使泛博业主有一个正常的糊口环境和工作秩序,是摆在政法机关乃至社会各界眼前的一个大题目,为此,我们对我院石岐法庭近四年来审结的66件物业治理纠纷案件入行了专题调研,试图找到审理此类案件的有效途径。

   　　一,情况和特点　　(一)基本情况:在石岐法庭受理的66件物业治理纠纷案件中,物业治理费纠纷案件45件,占68.2%;财产损害赔偿案件19件,占28.8%;其他2件,占3%.物业治理公司告业主的39件,占59.1%;业主告物业治理公司的18件,占27.3%;其他的9件,占13.6%.通过审理,法院判决结案的43件,占 65.2%;调解结案的2件,占3%;撤诉的21件,占31.8%.　　(二)基本特征:从以上情况可以望出,物业治理纠纷案件具有以下三个基本特点:1,从案件的性质望呈现出“两多”,即业主欠缴物业治理费的案件多,有45件;财产损害赔偿案件多,有19件。

   两类案件占全部案件的97%. 2,从诉讼主体望呈现出“一多”,即物业治理公司告业主的案件多,有39件,占全部案件的59.1%. 3,从结案情况望呈现出“两多一少”,即判决结案的多,占65.2%;撤诉的多,占31.8%.调解结案的少,只有2件,占全部案件的3%.　　二,难题和题目审理此类案件所碰到的难题和题目主要有“四难”。

   　　(一)对物业治理公司服务质量的评价难。

   在住宅小区业主欠缴物业公司综合治理服务费案件中,不少业主以物业公司服务质量差,治理水平低为由拒交治理费。

   我们知道,物业治理服务质量指标属于软性指标,对于物业治理质量的好坏没有同一的量化考评尺度,物业治理法规和物业治理合同又不可能对此作出具体的划定,且众多业主中对于服务质量好坏的评价难免带有个人感情因素而评判不一,因此法院审理此类案件难度较大。

   　　(二)物业治理服务的范围和程度与服务的风险和责任认定难。

   物业治理法规中物业治理费的收取项目固然包括了保安,维护公共秩序和小区安全,但对其所引申的责任承担和风险并未作具体划定。

   因此对于小区内车辆丢失,业主居室内财物被盗而引发的损害赔偿纠纷,成为法院审讯工作的难点。

   一是业主车辆丢失的题目。

   住宅小区一般会在小区建筑物排挤层或地下及其他公共部位设立小区业主的泊车位,且每月交纳一定数目的车辆治理费。

   一旦车辆丢失,业主去去以物业治理公司治理不善,未绝安全防范义务为由,要求物业公司赔偿车辆丢失所造成的损失。

   然而,不少物业公司没有对小区实行严格的登记治理轨制,对存放的车辆不需要任何手续便可以自由提取,各类车辆也可以畅通无阻的自由出进小区,因而对车辆是否丢失,是否在本小区丢失仍是在其他地方丢失,法院很难认定。

   二是业主居室内财物被盗的题目。

   住宅小区业主居室被盗,物业治理公司毕竟应不应该承担责任,承担怎样的责任?若要承担赔偿责任,赔偿数额如何确定(在盗窃案件未被侦破的情况下)?这些方面法院均难以认定。

   　　(三)开发商能否将地下泊车场,建筑物排挤层内设置的泊车位出售给他人(包括业主和非业主)以获取利益,其行为的正当性确认难。

   　　(四)现行物业治理法规合用难。

   在我国,物业治理是一个新型行业,其治理模式还处于发铺阶段,理论研究不够深进,实践中积累的经验也不够丰硕,使立法前提受到限制。

   一些物业治理法规过于笼统,弹性条款多,操纵性不强。

   绝管2003年9月国务院颁布实施了《物业治理条例》,也未能完全解决以上题目。

   因此,物业治理纠纷起诉到法院后,去去使审讯职员感到十分棘手。

   　　三,需要解决和留意的几个题目　　(一)关于物业治理合同性质的认定题目。

   物业治理合同是由业主或业主委员会与物业治理公司签订的,由业主或业主委员会授权,各业主提供综合服务用度,物业治理公司按合同商定对房屋及配套设备举措措施和相关场地入行维修,养护,治理,维护相关区域内环境卫生和秩序等入行有偿服务的书面协议。

   对该合同的性质,有人以为是委托合同,有人以为是转让治理权合同,还有人主张是混合合同。

   笔者以为,因为物业治理合同是同等的民事主体之间所签订的关于就房屋及配套的设备举措措施和相关场地提供有偿服务的合同,物业治理公司在履行合同的过程中,很大程度上是以提供服务的形式入行的,因而具有服务性质,应认定为服务合同较妥。

   准确认定合同的性质具有重要意义,由于合同的法律性质不同,物业治理公司与业主或业主委员会的权利义务关系也就不同,处理结果也不同。

   　　(二)关于物业治理公司服务质量的评价题目。

   绝管物业治理服务属于软性的行业,但对其服务质量的好坏优劣应该有个同一的尺度,至少一个地区应该有一个地区的服务尺度,并将尺度详细量化到每一个服务项目中。

   如有的住宅小区就划定按治理区域的面积比例配备相应数目的保安员,保安员必需实行24小时巡逻制,车辆出进小区应实行严格的登记轨制等。

   若没有实行按治理区域面积的大小来配备足额的保安职员或出进小区的车辆没有实行严格的登记轨制以及保安没有做到24小时巡逻的话,则说明物业公司的服务质量有题目。

   　　(三)关于业主车辆丢失的赔偿题目。

   对小区业主车辆的治理是一种特约治理,在物业治理合同中假如商定的保安费包括车辆保管服务,那么发生车辆丢失的,物业公司应该承担赔偿责任。

   假如没有商定,但有证据证实物业公司疏于治理,未绝最少的安全防范义务或未配备应有的安全防范设备,对车辆的丢失有重大过失的,物业公司应承担赔偿责任。

   当然,假如物业公司履行了正常的安全防范义务,没有重大过失的,物业公司可不承担赔偿责任(但是如何确认物业治理公司履行正常的安全防范义务,没有重大过失的题目,也是审讯实践中难以掌握的题目,应该对其有一个明确详细的划定)。

   假如物业公司设有专门的泊车场,并对停放的车辆收取保管费的,应按保管合同的有关划定承担赔偿责任。

   假如收取的不是保管费而是场地使用费,我们应根据其收费的数额和车辆的价值比率,确定物业公司应承担赔偿责任。

   在无法查清该车是否丢失,是否在本小区内丢失机,我们应按照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干划定》第七十三条关于高度盖然性的证实尺度,即在证据对待证事实的证实无法达到确定充分的情况下,假如一方当事人提出的证据已经证实该事实发生具有高度的盖然性,人民法院即可以对该事实予以确认的划定,并同时结合物业治理公司的过错程度公道处理。

   如今年我院审理的17业主告某物业治理公司摩托车损害赔偿纠纷案就是按照这一原则来处理的,并公道确定了物业公司应承担的相应的赔偿责任。